継続賃料の査定における不動産鑑定評価の活用

なぜ、不動産鑑定士と連携する弁護士が増えているのか？
【継続賃料の査定における不動産鑑定評価の活用】編

1.賃料の概要

1-1.新規賃料（正常賃料・限定賃料）とは

新規賃料とは、新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料のことをいいます。新たに賃貸借契約を結ぶ場合の適正な賃料が正常賃料ということになります。

また限定賃料とは、隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借、経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合をいいます。

1-2.継続賃料とは

継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続にかかる特定の当事者間において成立するであろう適正な経済価値を表示する賃料のことをいいます。つまり、現在賃貸借関係にある相手とこれまでの経緯や契約締結・賃貸借開始後の事情の変化を反映した賃料ということになります。

1-3.新規賃料と継続賃料とでトラブルになりやすいのは？

トラブルになりやすいのはズバリ継続賃料です。
新規賃料については、家賃が高ければ契約を交わす時点で減額交渉をし、それでも希望額にならない場合はそもそも賃貸借契約を交わしません。
一方で、継続賃料に関しては、既に入居している物件の賃料交渉ですから賃貸人からの増額交渉、賃借人からの減額交渉は相手方としては承諾したくないのが実情です。この場合、多くの場合まずは弁護士の先生に相談があります。

2.継続賃料の査定における不動産鑑定評価書の必要性

不動産鑑定評価は国が認めている評価方法により価額を算出し「不動産鑑定評価書」という書面により効力を発揮します。

賃貸人からの賃料の増額交渉や賃借人からの賃料の減額交渉において裁判所に提出する証拠資料として正式に採用されます。

一方、類似したものに、「不動産査定書」というものが存在します。こちらはいわば「不動産鑑定評価書」の簡易版であり、無料で査定する不動産会社も多々あります。しかし、「不動産査定書」は国の定めた評価基準に則していないため、裁判所への証拠資料としては非常に効力が低いものとなります。

3.継続賃料に関する訴訟実例

【実例1】店舗家賃増額訴訟 その１

継続賃料の訴訟実例であるが、大幅な増額を勝ち取った実例

当社の関わり：賃貸人側（オーナー）

旧賃貸借契約書の賃貸人及び賃借人が同族法人であったため、恩恵的に支払い賃料が低く抑えられていた。

その後、競売により、ビル所有者の変更（賃貸人の地位継承）により新賃貸人と賃借人で争った。

通常、継続賃料の増額訴訟のケースでは、勝訴したとしても最大で20％程度の増額の場合が多い。

しかし本件の場合、仮に20％の増額となっても市場の適正賃料よりもまだ低いため、まず、現行賃料が正当でないことを指摘して、前回更新時点の適正な賃料（新規賃料）を求め、当該賃料を現行賃料として、継続賃料の評価を行った。

その結果、50％の賃料増額をすることができた。

【実例2】店舗家賃増額訴訟 その２

大型ショッピングセンター内の１店舗の継続家賃評価に関する実例

当社の関わり：賃貸人側（オーナー）

来場者数が増加し、施設全体の売り上げが増大した。そのため、施設の維持経費が増加したことを理由に契約更新時に各店舗の賃料を一律増額依頼した。

不動産鑑定における継続賃料の算定方法である４手法（差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法）による評価の他、特殊な地域性から売上高に対する適正な家賃割合を査定して収益分析法による賃料を中心に評価を行い、家賃の引き上げに成功した。

【実例3】倉庫家賃減額訴訟

倉庫の老朽化による家賃の減額訴訟に関する実例

当社の関わり：賃借人側

建物自体が老朽化していて、倉庫として設計不良があったことも重視して賃料減額の妥当性を主張し、家賃の引き下げに成功した。

その他の実例

• シネマ・コンプレックス（映画館を中心とした複合施設）の家賃減額訴訟への対抗実績
• 賃貸アパートが建っている土地の地代増額訴訟に関する評価実績
• 都内の高度商業地域の１階路面店舗の継続家賃の増額訴訟に関する評価実績

など

4.なぜ、「継続賃料の評価」に精通した不動産鑑定士が選ばれるのか？

一般的に不動産鑑定における継続賃料は下記の４つの手法により算定されます。

• 差額配分法（新規賃料との差額に着目する方法）
• 利回り法（元本価格と利回りに着目する方法）
• スライド法（経済情勢の変化に着目する方法）
• 賃貸事例比較法（類似の事例に着目する方法）

しかし先述の通り、継続家賃の評価方法は「特定の当事者間において成立するであろう適正な経済価値」がポイントになります。
つまり、上記４手法にプラスして「賃貸人と賃借人の個別的な事情」にまで踏み込んだ判断が必要となるのです。この「賃貸人と賃借人の個別的な事情」を数値化するということは非常に難解です。また、実務面では資料、情報の収集が困難であったり、当事者事情の見解が依頼者によって異なるケースもあります。このように継続賃料の鑑定評価はかなり難解なため、長年不動産鑑定士としてご活躍されている方でも経験が無ければ判断に迷うものです。

当社は、長年にわたり弁護士の先生と連携し、継続家賃、継続地代の評価に関する裁判鑑定を多数行ってきました。様々なケースの案件に携わっておりますため、通常の４手法（差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法）に加え個別的な事情についての考慮や不利になる可能性がある鑑定評価についても熟知しております。当社の精通した鑑定士による説得力のある鑑定評価書、相手方にも納得していただける鑑定評価書をご希望の方は是非ご相談ください。