遺留分侵害額請求時における不動産鑑定評価の活用

なぜ、不動産鑑定士と連携する弁護士が増えているのか？
【遺留分侵害額請求時における不動産鑑定評価の活用】編

1.鑑定評価で本来の不動産の「時価」が判明します

相続案件を多数手がけている弁護士がよくご存知の通り、相続税の申告の際に税理士が不動産を評価する場合には、財産評価基本通達に基づくことがほとんどです。
すなわち、「路線価評価方式」と呼ばれるもので、これは一般的に公示価格の80％とされています。

しかし、不動産は個別性が強く、必ずしも画一的な路線価評価で評価した価額が適正な評価ということではありません。その場合、どのような問題が起きるでしょうか。

2.遺産分割協議には「時価」が必要

近年、弁護士が不動産鑑定士と連携ケースが増えています。それは、相続財産の5割を占めるともいわれる不動産の「時価」を正しく算定することが、円満な遺産分割協議に不可欠だからです。

そして、税務上の評価（路線価評価方式）は、必ずしも本来の時価とは限らず、例えば路線価評価で4千万円と算出された２つの土地でも、鑑定評価で時価を算定したところ、一方は時価5千万円、もう一方は時価１千万円と評価されることがあります。

［兄が相続した土地］
400㎡
路線価　10万円
幹線道路に面した正方形の土地
＝時価：5千万円

［弟が相続した土地］
400㎡
路線価　10万円
純山林にある傾斜の激しい土地
＝時価：1千万円

この2つの不動産をもとに遺産分割協議に臨んだ場合、路線価評価は同じ4,000万円だとしても、弟は明らかに不利な状況です。これでは分割協議が進まず、「争族」問題に発展しかねません。それを未然に防ぐためには、兄・弟それぞれが相続した土地の時価を適正に把握し、両者の利害関係を調整していかなければなりません。

そのために、弁護士と不動産鑑定士が連携する意義があるのです。