純山林判定業務

『財産評価基本通達49』なお書きにおける「市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価」することが定められています。

そこで、「市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合」とは、どのように判断するのでしょうか。

1.経済合理性から判断する

市街化区域内の市街地山林に係る宅地への転用が見込める土地か否かについては、戸建分譲業者が購入する場合の投資採算価格（素地価格）を求める手法である開発法を準用し、相続時点において、対象不動産を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、その販売総額を通常の造成費相当額を控除した金額がプラスであるかマイナスであるかで、判定するものとする。

『純山林判定意見書』を用いた判断

（鑑定の開発法を準用して求めた経済合理性からの判断）
造成後の宅地販売総額から造成工事費を控除した数値が以下の通りマイナスとなった。

販売総額[320,000,000] － 造成工事費[526,000,000] ＝ ▲206,000,000

この結果を判断するに、対象不動産は戸建開発法を想定した場合、投資採算的にはマイナス資産であることから、戸建分譲業者が購入することは考えられない。したがって、対象地の最有効使用は「低層戸建分譲用地」にはなりえないことから、現況有姿（純山林）といわざるを得ない。

2.宅地造成が不可能と認められるような急傾斜地

急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律

急傾斜地とは、傾斜度が30度以上である土地をいいます。

『純山林判定意見書』を用いた判断

市街地山林の評価

市街地山林の価額は、その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から、その山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その山林の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、その市街地山林の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地山林の価額は、その山林の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。
なお、その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価する。（昭41直資3－19・昭45直資3－13・昭47直資3－16・昭和48直資3－33・平16課評2－7外改正）

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