所在地 神奈川県○○市
面積 土地475m²
用途地域 第1種住居専用地域（建ぺい率：60％　容積率：200％）
価格時点 平成9年6月（相続発生時点）

ポイント

間口３ｍ弱の路地状部分を介して接道する路地状敷地であるため、どうしてもその個別性に目がいきがちですが、このような土地を評価するに当たって、まず第一に考えなければならないことは、標準的画地（整形な土地）価格の把握です。不動産の価格はそれぞれ有する個別性により千差万別ですが、その中心（標準）となる価格はその不動産の属する地域性を反映（いわゆる相場なるもの）したものであり、これなくして不動産の価格はあり得ません。

評価

近隣における取引事例および公示価格等より、標準的画地価格を 293,000円/m²と査定。

＜個別的要因＞
道路幅員による減価 ▲3％
画地条件による減価
（不整形、間口狭小、奥行逓減、地積過大）		 ▲42％
環境条件での減価
（鉄道騒音、高圧線鉄塔）		 ▲15％
行政上の規制
（○○市建築基準法条例）		 ▲2％
合計
（各項目の乗積）		 ▲53％

293,000円/m² ×（1-0.53）×475m² = 約6,500万円

解説

幅員2.7ｍの行き止まり道路に間口約3ｍ面するかなり不整形な路地状敷地で、北側はＪＲ路線と隣接、さらに南東側には高圧線の鉄塔が存在するという3重・4重の減価要因を有する土地の評価です。おまけに土地面積は450m²を越えており、総額面でも注意が必要です。 またこの土地は相続発生と同時に売却の方向で話が進んでおり、実際の市場価格と鑑定評価額（理論的な価格）の乖離率も興味津々でした。（これが鑑定士の腕-センス-の見せ所です） 結果は、評価額を提示して10日程してから売却が決まったとの連絡があり、注目の乖離率は約1.7％でした。（自信はありましたが、やはり売却価格が確定するまでは不安もありました。）