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土地評価実例集

3.広大地の評価

【実例6】敷地内に、他人所有土地がある大規模画地

所在地 ◯◯市
街路・画地 幅員6m道路に面する間口64m、奥行25~75mの不整形な大規模画地であるが、対象地内及び隣接して他人所有の土地・建物、及び位置指定道路等がある。
地 勢 平坦地
面 積 3,000m²
用途地域 第一種住居地域 60/200
周囲の状況 一般住宅、マンション等が建ち並ぶ普通住宅地域
路線価 2150,000円/m²

■評価

この事例の評価は、戸建住宅の分譲を想定した開発法を適用して試算します。

(1)開発計画
期間18ヶ月、平均区画110m²、25区画と想定しました。

(2)標準的画地価格の査定
幅員6m開発道路に面する画地規模120m²程度の戸建て住宅地を想定して、1m²当たり280,000円と査定しました。

(3)販売総額の査定
各画地(25区画)の個別的要因を考慮し、販売総額を 680,000,000円 と査定しました。

(4)造成工事費の査定
 造成工事の専門家に見積りを依頼し、31,000,000円(10,300円/m²)と査定しました。

(5)販売費及び一般管理費の査定
 販売総額の5%と査定し、34,000,000円と求めました。

(6)投下資本収益率
投下資本収益率 15%(権利関係がやや複雑なので、通常よりやや高目に設定しました) 

(7)開発法による価格
480,000,000円(1m²当たり160,000円)と試算しました。

■解説

対象不動産の画地規模(3,000m²)は近隣地域の標準的な画地規模(100~150m²)に比べ大きく、最寄駅から徒歩圏内で容積率200%の地域に存し、本来はマンション用地と考えられますが、敷地内及び隣接して他人所有の土地・建物や位置指定道路等があるため一体利用が出来ず、マンション用地には適さないため、最有効使用は造成・分割の上、戸建住宅地と判定しました。
したがって、市場参加者は戸建の開発分譲者となります。
評価に当たっては、宅地分譲を想定し、開発法を適用して、価格時点における対象不動産の造成・分割後の更地価格を求め、その価格から通常の造成工事費相当額、及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を価格時点に割り戻した額を控除して価格を求めます。

東京アプレイザル物語

斎藤紀明が斬る

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