鑑定評価による適正な時価評価について

鑑定評価による適正な時価評価とは

相続税申告時の時価評価

■相続税評価と時価

[1]財産の評価
財産の評価は、相続税法第22条において「当該財産の取得の時における時価による」とされている。
しかし、国税庁では、相続税法第22条の時価の解釈及び評価の画一性・迅速性・簡便性のため財産評価基本通達を制定し、「財産評価基本通達によって評価したものが時価である」とした。

[2] 相続税評価について〔国税庁 事務連絡〕
《平成4年3月》
まず相続税の申告では、土地の評価は、原則的には路線価が基準とされることは周知の通りであるが、路線価に基づく評価額が「時価」を上回った場合の対応について、国税庁は全国の国税局に次のような事務連絡をしている。

  • 路線価等に基づく評価額が、その土地の課税時期の「時価」を上回ることについて、申告や更正の請求の相談があった場合、路線価等に基づく評価額での申告等でなければ受け付けないなどという事のないように留意する。
  • 路線価を下回る価額で、申告や更正の請求があった場合には、相続税法上の「時価」として適切であるか否かについて適正な判断を行うこと。

具体的には、各種地価動向調査等による当該土地周辺の地価動向を把握し、例えば、当該土地が売却され、その売買価額を根拠として申告等がなされた場合には、他の売買事例との比較から当該土地の売買が適正な価格での取引といえるかどうか判断する。あるいは精通者(不動産鑑定士等)への意見聴取を行うなどして、当該土地の課税時期における時価の把握を行う事とする。

《解説》

相続税の申告において土地等の場合、財産評価基本通達に基づく路線価評価で算定した価格が適正な時価を大幅に超える高い評価額となる場合には、必ずしも路線価評価による価格で申告しなくてもよい。


不動産鑑定評価による価格でも構わない。
※誰が、この5千万になるのか気付くかがポイント!

※ もし、1億円で申告したら過大な納税をすることになる。
但し、税務調査により否認されることもある。(鑑定を使う時は、納税者の理解を得ることが重要)

■ポイント
こんな土地を要チェック!!
相続税の申告の際に、鑑定評価により時価を算出すべき土地とは?

■個別的減価要因の強い土地が、そのほとんどを占める

  • 間口が2m未満の土地
  • 間口が2m以上あっても奥行きが異常に長い土地
  • 道路面から5m以上、高低差のある土地
  • 全体が傾斜地の土地(造成費大)
  • 前面道路が建築基準法の道路に該当しないとき
  • 無道路地
  • 極端な不整形地
  • 面積が大きい土地(500m²以上)→ 広大地適用可否判断
  • 市街化調整区域内の山林・雑種地
  • 築年数が古く空室の多い賃貸マンション
  • 境界がはっきりせず道路との関係が不明確な底地(借地人がいる土地)
  • 別荘地・リゾートマンション
  • 広大地には該当しないが路線価評価より低く売れる場合
  • 私道(位置指定道路)
  • 土壌汚染・埋蔵文化財・地下埋設物のある土地

※ 1・5・6・9は法令上、問題がある土地
※ これらの土地を事前に把握することが重要。
 又コンサルタントは、このような問題のある土地を見つけ、いかに活用するかが腕の見せ所となる。

1.間口が2m未満の土地

2.間口が2m以上あっても奥行きが異常に長い土地

3.道路面から5m以上、高低差のある土地

4.全体が傾斜地の土地(造成費大)

道路より高低差がある場合、広大地判定にも大きな影響がある。

5.前面道路が建築基準法の道路に該当しないとき

6.無道路地

全くの無道路の場合、標準画地の20~30%程度の価値率しかない。

7.極端な不整形地

建物の有効利用を阻害する程度にもよるが下図のような場合、標準画地の50%以下もあり得る。
※鑑定評価には蔭地割合という概念がない。

8.面積が大きい土地(500m²以上)→ 広大地適用可否判断

注:広大地評価よりも鑑定評価額が低くなる可能性がある。

※広大地評価ではA地とB地は同一の評価額となる。

9.市街化調整区域内の山林・雑種地

戸建住宅・共同住宅は原則として建築不可。

固定資産税価額(宅地比準)✕ 宅地の評価倍率 ✕ 斟酌割合(開発不可の場合50%)

10.築年数が古く空室の多い賃貸マンション

※貸家建付地+建物(固定資産税評価額)よりも鑑定評価による収益価格が下回る物件も多数見られる。

例)路線価評価    15,000万
  実際に売れた価格 12,000万

◯駅から遠い築30年を超える賃貸マンション、アパートは不良物件になる可能性が高い。

11.境界がはっきりせず道路との関係が不明確な底地(借地人がいる土地)

底地+借地権=100とはならない。
単独で底地を売却する場合、更地価格の10~20%程度でしか売れない場合がある。

12.別荘地・リゾートマンション

13.広大地には該当しないが路線価評価より低く売れる場合

14.私道(位置指定道路)

鑑定評価が認められた例)通達上の評価 1,500万円
            鑑定評価   450万円

公的評価の時価水準

土地等の評価を行う場合には、財産評価基本通達を評価の基本とすることは必要であるが、この財産評価基本通達が土地等の評価全てに完全に対応できるものでなはく、現在の評価水準が、公示価格の80%程度と高く、相続税法第22条の規定に基づく時価を、個別に検討すべき土地等が多く存在することを認識する必要がある。

相続において不動産鑑定が必要とされるケース

1.相続税申告時の土地評価

【一般的な土地(標準画地)の場合】
路線価評価(財産評価基本通達による)< 時価評価(鑑定評価)
※この場合、鑑定評価は不要

【特殊な土地の場合】
路線価評価(財産評価基本通達による)> 時価評価(鑑定評価)
※このようなことが予想される場合・・・鑑定評価が必要
注:特殊な土地とは・・・
間口狭小地・著しい不整形地・崖地・無道路地・広大地建築確認不可地・山林・雑種地・市街化調整区域等様々なケースがある。

2.民法上の遺産分割協議における土地評価

民法上の財産(不動産)評価は、基本的には鑑定評価による時価による。
この場合は、ほとんどが路線価評価より高くなる。

※相続人間で適正評価を求める場合・・・もめない為の評価
代償分割における代償金の算定にも使う場合あり
※遺留分減殺請求の時の時価評価・・・争いが顕在化している場合

但し、鑑定における対象不動産の概念と税務上の対象不動産の概念(利用単位)とは必ずしも一致しないので要注意である。

不動産鑑定と相続税評価の関わり方

1.財産評価基本通達(路線価評価)が、鑑定評価と比べて“高すぎる”場合

→ 納税者が不利益を被る(税法の問題)

2.財産評価基本通達(路線価評価)が、鑑定評価と比べて“低すぎる”場合

→ 分割において、その土地をもらった人が不利益を被る(民法の問題)

3.相続に関する20年の動き

平成8年  相続税申告期限が6ヶ月⇒10ヶ月へ
平成11年 私道評価割合を60% ⇒ 30%へ改定
平成16年 広大地評価 改正
平成18年 物納申請基準の厳格化
平成21年 経営承継円滑化法施行
平成25年 非嫡出子の法定相続分改正
平成26年 相続税法改正による増税

料金

1.鑑定基本料金表 (消費税別)

案件毎に、下記基本料金表に基づき、費用見積をさせていただきます。

尚、次の場合は基本料金にそれぞれ定める割合を加算又は割引をさせていただきます。
(その他は別途相談)

★割引に関して

① 複数地点割引(資料を共通に使用できる場合)・・・基本料金額に応じて10%~30%相当額
② 再評価割引・・・30%相当額

★割増に関して

① 貸家割増(借家人居付きの場合)・・・内容に応じて10%~30%相当額
② 遠距離割増(所在地から80km以遠)・・・旅費実費+距離に応じて10%~30%相当額
③ 過去時点割増(1年以上)・・・評価時点に応じて10%~30%相当額
④ 争訟物件割増・・・内容に応じて30%~50%相当額
⑤ 限定価格・限定賃料割増・・・内容に応じて30%~50%相当額

2. 鑑定評価に関する相談料

① 口頭によるもの(2時間)・・・1件につき3万円(税別)
② 書面によるもの・・・1件につき10万円(税別)以上
③ 上記②で現地調査を伴うもの・・・1件につき20万円(税別)以上

3. 不動産コンサルティング料

不動産の売買、有効活用、資産管理、相続対策等の企画立案、市場分析等の不動産コンサルティングに関しては、相続内容に応じて別途協議させていただきます。

東京アプレイザル物語

斎藤紀明が斬る

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