No.342【地積規模の大きな宅地制度の不可思議その５】

低路線価(5万～10万／㎡以下)で1000㎡を超える平たん地（自宅敷地含む）のケース

傾斜のある大規模な土地や道路との高低差のある土地などは、前回鑑定評価の有効性を述べました。

しかし、平たんな土地でも路線価が相対的に低い地域や、面積・地形・道路との関係などの複層的な要因によっては通達上の「地積規模の大きな宅地」より評価が下がることがあることに注意が必要です。

特に路線価が5万円／㎡程度にある大規模地は、平たんでもその造成費と有効宅地化率により、鑑定評価を採用することで減額効果が見込めます。具体例で説明します。

○○県Ａ市（首都圏）

街路条件　 ：西３ｍ、南４ｍ道路に面する角地

画地条件 　：ほぼ平坦な宅地（現況は自宅敷地として利用）

用途地域 　：第1種住居地域（60／200）

面　積 　： 3,500㎡

路線価評価 ：約108,000,000円

※この評価のポイントは自宅敷地つまり宅地なので、通達上の評価では造成工事費の控除は不可になります。

しかし、この大きな土地を買う人は誰でしょうか。

鑑定評価ではこれを「市場参加者」と定義します。一般人が、自分のマイホーム用にこの土地を買うことはほぼありません。99％の確率で不動産開発業者が買うことになります。そして、エンドユーザ―向けに区画割り（細分化）して建売として売ることになります。通達でも、それを予定して「地積規模の大きな宅地」に認めています。これの規模格差補正率は0.73になります。つまり、正面路線価の27％引きになります。

しかし、この土地を開発する時には新設道路を築造し、区画するための造成工事費が必要になります。単なる規模格差補正だけでは足りません。

弊社では、この造成工事費を外部設計事務所の報告書を参考に、１㎡あたり約22,000円と査定しました。それらの要因を考慮した結果、約60,000,000円の鑑定評価額と決定しました。その差額は約4,800万円です。　後日談ですが、本鑑定評価は是認されました。　