東京アプレイザル・不動産鑑定士の永井宏治です。

今回は【評価単位図面の重要性】について書いてみたいと思います。

今年に入ってから、「評価単位図面」を作成する機会が増えてきました。「評価単位図面」という言葉は一般的に使う言葉ではありませんが、相続税申告の土地評価の際に評価単位を分け、評価の根拠とする図面です（私が便宜的に名前を付けました）。

この評価単位図面については、やはり作図の難易度が高いことから、かなり需要があると実感しています。需要がある、というよりは、私が税理士さんから相談をいただく中で「ここは公図も正確な地域ではないですし、筆単位で評価単位を分けることができないため、きちんとした評価単位の図面を作った方が良いかと思います」とお伝えするとほぼご依頼いただいています（手前味噌で申し訳ありません）。

やはり、税理士さんからすると本来の業務ではないため、土地の形状から確定することとなる土地評価はお任せしたくなってしまう部分は否めないかと思います。また、評価単位を分けるためにその都度測量士さんに測量をお願いするのも、依頼者様に大きな費用を負担していただくことになるため、やはり現況測量は費用対効果を考えた上で慎重に行うべきだと思われます。

「そこまでして精緻にやる必要があるの？公図でざっくりと分けることは可能だし、それで評価を行って問題があるの？税務署にも特に言われないでしょ？」と思われる方もいらっしゃると思います。

私個人としては、可能な限り正確に土地評価を行うことは申告での評価ミスをなくす、ということのみならず、分割や売買等にも影響することとなるため、大変重要なことだと考えています。

評価単位図面の作成方法としては、事前に収集可能な資料を集め、現場にて照合し、巻尺等を用いた計測を基にスケッチを行い、CAD上に反映させています。

その際、「地目はどこで分かれているか」、「縄伸びはしているか否か」、「（貸宅地等の場合）賃貸借契約面積と合致しているか」、「建築計画概要書ではどのように建築確認を取り、敷地面積としているか」、「恣意的に評価を下げるような評価単位の分け方をすることにならないか」等を考えています。また、最近は土砂災害特別警戒区域内の土地も増えていることから、座標値の入った特別警戒区域の資料も入手するようにしています（県によっては座標値の入った資料の備付がない所もあります）。

現場で上記の作業をしていると、不動産鑑定評価基準で述べられている「対象不動産の確定」（鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定すること）とはまさにこのようなことだ、と感じます。

評価単位の確定は難易度が高いですが、「現況測量まで必要ない」というレベルのものであれば税務署に提出するに足りる図面作成は弊社で作成可能です。

もし何かお困りのことがあれば、ぜひご相談いただければと思います。