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土地評価実例集

3.広大地の評価

【実例4】道路はあるが建築基準法の道路ではない大規模画地

所在地 ◯◯市
画 地 南側幅員1.8m未舗装市道(建築基準法上の道路に該当しない)に面するやや不整形の大規模画地
用途地域 第一種低層住居専用地域 30/50
面 積 1,800m²
現 況 農地

■評価

(1)開発スケジュール

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(2)事業収支計画

1. 造成後の標準的画地価格の査定
近隣の取引事例と地価公示価格等より、造成後の標準的画地価格を170,000円/m²と査定しました。
2. 販売総額の査定

有効宅地面積 販売総額
170,000円/m² × 880m² 150,000,000円

 

(3)造成後工事費の査定(一級建築士事務所に見積を依頼)

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(4)販売費及び一般管理費の査定(分譲収入の5%を査定)

150,000,000円 × 5% =7,500,000円

 

(5)投下資本収益率の査定

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※建築基準法の道路に接面していないことからやや高めに設定しました。(通常は12%)

 

(6)協力用地(道路拡幅部分)の取得費用の査定

170,000円(注)/m²× 440m²=75,000,000円

※注:標準的画地で取得すると仮定。

 

(7)開発法を適用して求めた素地価格の査定(割戻方式による土地価格)

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以上より、対象不動産の価格(造成前の価格)を16,000,000円(単価約8,900円/m²)と決定しました。

■解説

対象地の南側の道路は、市道ではあるものの建築基準法上の道路ではないため、無道路に準ずる土地となっています。この場合鑑定評価では、現況面している道路の幅員を拡幅することによって開発可能な土地になることから、道路拡幅用地(協力用地)を取得することを前提に評価を進めます。よって、最有効使用は、協力用地買収の上、造成後分割し、戸建住宅の敷地と判定しました。
本件は道路予定地が農地であることから、土地買収による道路の設置は可能と判断されます。 対象地の市場参加者は戸建住宅の分譲業者と想定されますが、宅地開発が直ちに出来ない(直ぐに商品化できない)開発素地は、開発リスクが大きくなるために敬遠され、理論的価格以上に市場価格は低いものと判断されます。

東京アプレイザル物語

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