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土地評価実例集

7.収益不動産の評価

【実例1】地方都市の商業地

所在地 石川県○○市
面 積 土地300m² 建物1,500m²
用途地域 商業地域
(建蔽率:80% 容積率:600%)
価格時点 平成10年
類 型 貸家及びその敷地

■解説

この物件は、○○市の中でも最も繁華性の高い商業地にある賃貸ビルであり、その収益価格の把握が重要なポイントです。
積算価格を算出するに当って採用した取引事例は、相対的に価格水準が高く、標準的画地価格は1,850,000円/ m²と価格時点に於いてもバブルを引きずった価格です。結果的に土地・建物の積算価格は合計約5億3千万円と求められました。
次に収益価格については、まず適正な賃料の把握から行います。対象不動産は、地下1階から2階までと、7階及び9階が実際に賃貸されている部分となっています。しかし、近隣の賃料相場から比較するとやや割高となっており、5%程度の補正を行いました。また、この他の空室となっている部分については、想定を行い収益価格の把握を行いました。次に還元利回りについてですが、収益物件の評価では、この還元利回りをどう設定するかによって評価額に相当の影響をもたらします。言い換えれば、還元利回りによって評価額が決まると言っても過言ではありません。
従って、この物件に於いては、土地の個別的要因(角地であっても、近隣の不動産と比較すると、間口が狭く奥行が長い)と賃貸部分が全フロアの内50%に当たる5フロアが空室になっていることの他、今後の地価動向と将来に渡っての賃料水準の動向(値下がりリスク)等を考慮して総合還元利回りを9.3%と査定し、収益価格を積算価格の約38%に当たる約2億円と試算しました。
鑑定評価額の決定に当たっては、対象不動産は収益物件であることから、収益価格に重点をおいた価格2億1千万円と決定しました。
ちなみに、この物件は売買の交渉材料として評価を行い、ある資産家の方が大体2億2千万円で実際に買われています。なお、不動産屋がよく粗利と言いますが、この粗利ベースで考えると利回りは約20%となり、5年で元が取れる計算になります。地方の収益物件を購入するには、この当たりで買うのが妥当なのかもしれません。

東京アプレイザル物語

斎藤紀明が斬る

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