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土地評価実例集

1.土地評価の基本的な考え方

1.標準的画地と標準的画地価格 【実例1】親族間の土地の交換

所在地 東京都○○区
用途地域 ●対象不動産A:近隣商業地域
(建ぺい率:80%、容積比:300)
●対象不動産B:住宅地域
(建ぺい率:60%、容積比:300)
価格時点 平成6年11月

■ポイント

AとBの交渉が成立するかどうかが問題でした。路線価評価では、交換が不可ということでしたので相談が持ち込まれました。この場合、AとBの標準的画地価 格のとり方に工夫が必要です。路線価のバランスが適切かどうかチェックすることがポイントです。路線価方式の評価で交換が成立しなくても鑑定評価上の時価 を調べる必要があります。

■評価

対象不動産Aの標準的画地価格 820,000円/m²と査定 比較(A100:B74)
対象不動産Bの標準的画地価格 610,000円/m²と査定
<個別的要因>
対象不動産A 間口狭小▲5%
奥行長大▲5%
奥行逓減▲5% 計▲15%
820,000円×(1-0.15)×204m²=142,188,000円
対象不動産B 標準的画地価格と判定につき増減価はなし
610,000円×100/100×204m²=124,440,000円

■解説

この実例は、親族間で共有している土地の交換 が税務上可能であるかどうかを相談されたのがきっかけです。路線価に基づく税理士さんの評価では、A地(高い価格の方)に対してB地(低い価格の方)の割 合が69.6%となり、交換は成立しないとのことでした。A地の特徴は、間口6.8m・奥行30mと細長い形状であり、その減価率がポイントなりました。 またB地は、路線価よりも標準的画地価格ベースで高目に評価することが妥当と判断しました。結果的には、A地とB地の割合が87.5%となり鑑定評価上で は交換が成立することになりました。価格時点が、地価下落率が大きかった平成6年11月ということで、商業系のA地に比べると住居系のB地は、A地に比べ ると、時価と路線価の均衡は保たれました。このように路線価間のバランスがとれているのかチェックが必要です。

東京アプレイザル物語

斎藤紀明が斬る

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