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土地評価実例集

5.借地権・底地の評価

1.借地権 【実例1】借地権/非堅固建物の契約減価

所在地 東京都
面 積 借地権100m²
用途地域 商業地域
(建蔽率:80% 容積率:800%)
価格時点 平成7年

■ポイント

1:借地契約が「非堅固建物所有を目的とする」となっていること。
2:道路が幅員6mであるが、特定道路による緩和措置により、実効容積率が約560%になること。
3:建物が木造2階建であるので、最有効使用(堅固建物所有を目的)の状態にないこと。

■評価

対象地の借地権の最有効使用を容積率や周辺の利用状況等から、堅固建物所有を目的とするものと判断しました。
まず、対象地の標準的画地価格を求め、借地権割合や借地権取引事例等から、最有効使用の状態(堅固建物所有を目的)の借地権価格を査定し、この価格から建替承諾料相当額(更地価格の10%)を控除して鑑定評価額を求めました。

標準的画地価格 7,110,000/ m²と査定
最有効使用の状態での借地権価格 6,480,000/ m²と査定
6,480,000/ m² × 100/m² = 648,000,000円
648,000,000円 – 建替承諾料相当額 = 約580,000,000円

■解説

このケースは、非堅固建物を目的とした借地権であるので、いわゆる契約減価が発生しています。即ち、最有効使用を果たすためには土地所有者からの建替承認を得た後、堅固建物(鉄筋コンクリート7階建て)に建て替える必要があります。
なお、この建替承諾料については、借地権の実態調査に基づき、更地価格の10%程度と査定しました。

ご参考:借地契約において、地主に支払われる一時金には主に下記のものがあります。

権利金 借地契約を新たに設定する際等に支払われる一時金で、将来的に借地人に戻らない性格のもの。
保証金 借地契約を新たに設定する際等に支払われる一時金で、将来的には借地人に戻る性格のもの。
名義書替料 借地権の譲渡の際に支払われる一時金で、地主に対する借地権の譲渡承諾料。
更新料 借地契約の更新の際に支払われる一時金。
建替承諾料 借地契約が非堅固建物所有から堅固建物所有を目的とするものに変更する等、建物を建て替える際に地主に支払われる一時金。堅固建物所有を目的とする契約は非堅固のそれに比べ、契約期間が長くなる等、借地権の権利が強くなる。
増改築承諾料 建物の増改築する際に地主に支払われる一時金。借地権の消滅事由の一つに建物の朽廃があり、それまでの期間が長くなることにより、借地権の権利が強くなる。

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