所在地 東京都○○区
面積 土地550m²　建物430m²（平成5年11月新築）
用途地域 第1種住居専用地域（建ぺい率：50％　容積率：100％）
類型 自用の建物及びその敷地
価格時点 平成6年

ポイント

豪華すぎる建物は、市場では評価されない、何事もホドホドがいいようです。

評価

＜鑑定評価額＞
土地：154,000,000円（280,000 円/m²）
建物：41,000,000円（95,000 円/m²）
合計：195,000,000円

解説

この地域の標準的画地の面積は、概ね200m²です。それに対し対象不動産は有効部分で530m²あります。間口が15m、奥行35メートルですから半分に分割することもできません。面積が大きすぎると、単価が相対的に逓減します。鑑定評価ではこれを『面大減価』と表現します。

本鑑定評価は、○○機構からの依頼案件でした。不良債権処理が目的ですから、依頼者は、『売れる価格』を出して下さいとの要望です。ただ単に、鑑定評価理論に即していても、現場で役に立たなくては次につながりません。土地評価は、経験と勘or感がとても大事です。また、上に乗っている建物が、曲者でした。価格時点の3年前に原価1億円かけて作った物でした。まさに豪邸です。これも単純に減価償却したのでは笑われてしまいます。市場で通用するか、つまり売れるかが試されているのです。

結果的には、土地単価は、標準的画地価格の約半値、建物価格も3年で5,000万円の評価減ということになりました。実はこれでも売れず半年後に再鑑定に相成りました。これから総額で約20％減額したのです。