所在地 ◯◯市
画地 幅員8m市道他に面する4方路画地
用途地域 準工業地域（建ぺい率：60％　容積率：200％）
面積 15,000m²
地域性 ｢最寄駅｣から徒歩圏内の住宅移行地（今後はマンション適地と判断）
建物の概要 構造：鉄骨造
築年：昭和63年築（価格時点において経過年数17年）
用途：工場・倉庫
建築延床面積：6,000m²

評価

1.積算価格＜原価法＞

(1)土地価格の査定

1.対象地を大規模工場地として取得する場合の価格

標準画地価格（画地規模1,200m²）を取引事例等から、1m²当たり180,000円と査定。
180,000円／m² ×（1－0.25）（注）×15,000m² ＝2,025,000,000円

（注）

個別的要因の内訳 増減価率
四方路で相当優る +10％
一部傾斜地有り、地勢で劣る -5％
地積過大で劣る（単価と総額の関連） -30％
合計 -25％
2.分譲マンション（ＲＣ12階）を想定した開発法による価格

1,990,000,000円

3.土地価格

マンション適地と判断されるため、2の価格を重視して、2,000,000,000円と査定。

(2)建物価格の査定

価格時点における建物の再調達原価を1m²当たり80,000円と査定。

≪主体≫
80,000円／m²×80%（注1） × 13/(13+17（注2）) × （1－0.2（注3）） × 6,000m² ＝ 133,000,000円

≪付帯≫
80,000円／m²×20%（注1） × 3/(3+17（注2）) × （1－0.2（注3）） × 6,000m² ＝ 12,000,000円

注1： 主体・付帯割合を80：20と判断。
注2： 耐用年数に基づく定額法（残価率0）を採用。
（主体：経過年数17年・経済的残存耐用年数13年）
（付帯：経過年数17年・経済的残存耐用年数3年）
注3： 保守・管理状況がやや不良で、外装・内装等に汚れが散見され、設計・型式・設備等の面でも劣るため、観察減価は▲20％と判定。

＜主体＞＋＜付帯＞＝145,000,000円

2．鑑定評価額の決定

土地、建物の価格を合算して、2,145,000,000円と決定しました。

解説

上場企業の自社工場の減損会計を目的とした評価です。

本件は自用の建物及びその敷地としての評価となりますが、現況利用が自社の大規模工場であるため、類似の複合不動産の取引事例はなく、また、収益性にも馴染まないため、原価法による積算価格を以って鑑定評価額を決定しました。

昭和63年当時は、土地価格・建物の建築費が現在よりも高かった時期であり、減損会計による評価により、土地・建物を適正な薄価に修正できると共に、法人にとっては税務上のメリットも享受できます。

法人所有の不動産を、子会社等の同族法人に売買する場合も鑑定評価は有効です。

土地価格の評価に当たっては、対象地はマンション適地と判断されるため、分譲マンションを想定した開発法による評価も行いました。