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土地評価実例集

4.特殊な条件下での評価

5. 減損会計による不動産評価 【実例1】減損会計

所在地 ◯◯市
画 地 幅員8m市道他に面する4方路画地
用途地域 準工業地域 60/200
面 積 15,000m²
地域性 「最寄駅」から徒歩圏内の住宅移行地
(今後はマンション適地と判断)
建物の概要 構造:鉄骨造
築年:昭和63年築(価格時点において経過年数17年)
用途:工場・倉庫
建築延床面積:6,000m²

■評価

1.積算価格<原価法>

(1)土地価格の査定
1.対象地を大規模工場地として取得する場合の価格
標準画地価格(画地規模1,200m²)を取引事例等から、1m²当たり180,000円と査定。
180,000円/m² ×(1-0.25)(注)×15,000m² =2,025,000,000円

(注)
個別的要因の内訳 増減価率
四方路で相当優る +10%
一部傾斜地有り、地勢で劣る -5%
地積過大で劣る(単価と総額の関連) -30%
合 計 -25%

2.分譲マンション(RC12階)を想定した開発法による価格 1,990,000,000円

3.土地価格
マンション適地と判断されるため、2の価格を重視して、2,000,000,000円と査定。

(2)建物価格の査定
価格時点における建物の再調達原価を1m²当たり80,000円と査定。

≪主体≫
80,000円/m²×80%(注1)× 13 ×(1-0.2(注3))×6,000m² =133,000,000円
13+17(注2)
≪付帯≫
80,000円/m²×20%(注1)× 3 ×(1-0.2(注3))×6,000m² =12,000,000円
3+17(注2)
注1: 主体・付帯割合を80:20と判断。
注2: 耐用年数に基づく定額法(残価率0)を採用。
(主体:経過年数17年・経済的残存耐用年数13年)
(付帯:経過年数17年・経済的残存耐用年数3年)
注3: 保守・管理状況がやや不良で、外装・内装等に汚れが散見され、設計・型式・設備等の面でも劣るため、観察減価は▲20%と判定。

<主体>+<付帯>=145,000,000円

2.鑑定評価額の決定
土地、建物の価格を合算して、2,145,000,000円と決定しました。

■解説

上場企業の自社工場の減損会計を目的とした評価です。
本件は自用の建物及びその敷地としての評価となりますが、現況利用が自社の大規模工場であるため、類似の複合不動産の取引事例はなく、また、収益性にも馴染まないため、原価法による積算価格を以って鑑定評価額を決定しました。
昭和63年当時は、土地価格・建物の建築費が現在よりも高かった時期であり、減損会計による評価により、土地・建物を適正な薄価に修正できると共に、法人にとっては税務上のメリットも享受できます。
法人所有の不動産を、子会社等の同族法人に売買する場合も鑑定評価は有効です。
土地価格の評価に当たっては、対象地はマンション適地と判断されるため、分譲マンションを想定した開発法による評価も行いました。

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