前回の続きです。

いわゆるサラリーマン投資家（アパート・マンション等の収益不動産投資）の話ではなく、古くから農地を所有している、都市型農家さんが相続対策と称して宅地化への転換を図るためにアパート・マンションを建設した地主系の土地有効利用の典型例です。

新宿駅から急行で約２０分

最寄り駅　５００ｍ

用途地域　第１種低層住居専用地域（建ぺい率５０％・容積率１００％）

土地面積　６００㎡（約１００坪）の駐車場にマンション建築を提案された

時価評価　３００,０００円／㎡×６００㎡＝１８０,０００,０００円　とする

建物面積　６００㎡（ＲＣ造３階建て賃貸マンション）

建築原価　３００,０００円／㎡×６００㎡＝１８０,０００,０００円　とする

積算価格　合計　３６０,０００,０００円

見込み家賃収入　月額　　１,３００,０００円と査定する

　　　　　　　　年額　１５,６００,０００円

※この段階では建設会社は建物のみの利回りしか計算しません。

１５,６００,０００円×０.８（必要諸経費）÷１８０,０００,０００円＝６.９％（ネット利回り）

これだと、見た目はまあまあの利回りに見えますが、実際には地主は土地を拠出しているので、この計算式では片手落ちになるのです。そのことを認識していない人が地主ほとんどだと思います。

つまり本来の計算式は下記のようになります。

土地＋建物＝３６０,０００,０００円がこのマンションの原価ということです。

仮にこの物件をプロの投資家に売ることになったとします。

年間家賃収入　１５,６００,０００円×０.８÷Ⅹ＝〇〇万円

 

Ⅹを仮に６％及び７％にすると

２億８００万円～１億７８００万円となります。下目の価格だと何と建築費さえ下回ります。建てた瞬間に建物代がゼロになってしまうのです。これならやらない方が良かった。

実は私はこのことが地主土地有効活用の最大の問題だと思っています。「知らぬが仏」とは言いますが､土地の有効活用で何億というお金を動かす以上は知らぬ･･では済まされません｡自分の資産投下に対するﾘﾀｰﾝ(戻り)はどれぐらいの率かを知らなければならないのです｡これを利回りと言います。

 

 

（この記事はエヌピー通信社「税理士新聞」より転載したものです）