40代の若い方にとって昭和バブルはほとんど経験していないので知る由もありません。その時期は昭和61年～平成４年までの約７年間の出来事です。私といえば不動産鑑定士として開業後５年経過した、齢33歳から40歳までのいい年齢でした。例えば私が住んでいた練馬区関町（西武新宿線上石神井駅８分）の住宅地が坪500万円になりました。自宅マンションそばに売りに出された敷地面積約35坪の建売住宅が２億円で売買されていました。なぜ、こんな高い建売住宅が売れたか（買えたか）というと、都心部のバブルで土地を売却した人たちが郊外の住宅に買い替えたのが事の発端です。

つまり、バブルは都心で起こり、それを手にした成金達がそれを元手に郊外の住宅地に移転したのです。これがあちこちに起こり、次々と周辺部に波紋のごとく広がって行ったのです。２億円は自分で稼いだお金ではないのです。言い方は悪いですが不労所得です。あぶく銭です。だから庶民（一般サラリーマン）にはほぼ無縁でした。しかしサラリーマンの給料はバブルで上がってはおらず、「家」が買えなくなります。よって政策的に土地価格を落とす必要に迫られたのです。考えてみれば庶民のことを考えたいい政府でした。

かつて、「それでも家を買いました」という本がありました。ドラマにもなりました。その内容はというと、普通のサラリーマンが家を買おうと思ったら、神奈川県の奥にまで行って、山あいの住宅地がようやく手に入るという話です。そこまでしないとマイホームが買えないという皮肉たっぷりの話でした。都心まで２時間はゆうにかかります。

このピーク時は昭和62年～平成２年です。国土庁（その時代の名称）はあまりにも高すぎる不動産価格を抑えるために国土利用計画法の「監視区域」を策定し地価抑制策を発動しました。つまり、これ以上土地価格を上げさせないという国としての強い思いです。これは不動産業からは結構不評でした。国が価格をコントロールしていいのかと。我々鑑定業界はこの政策に乗っていることもあり、生きがいを感じていたことは確かです。

しかし、日銀や大蔵省のバブル潰しは大きなマイナスになって日本を苦しめることになりました。それがバブル崩壊です。平成３年秋口から急に地価は下落し出しました。平成４年～５年の２年間で練馬区の住宅地は30％以上の下落を記録しました。実は当時の公示価格は時価に追いついておらず、公示価格だけを見ても実態を把握できません。よって、公示価格の下落率以上の下げがあったのです。これは不動産鑑定士にしか分からない現場の感覚です。その後はどうかというと、５～７年後も地価はじわじわと下げ続けました。

 

ここで言いたいことは、この時にいつ買いを入れたらいいのかという事です。株価などもそうであるように、強烈な下げの後に戻りがありますが、その後にまた急落する２番底というのがあります。土地はそのようなことはあまりなく、だらだら下がることが多いのです、ですから、いつ底になるのかということは分からないのです。しかし過去に学ぶとすると、今後２年間ぐらいかけて少なくても10～20％程度の下げが予想されます。それで下げ止まるかというと、その後数年間はまだそれが続く可能性を考えるべきと思います。特に都心部のタワーマンションはこの３～４年間バブル的な価格高騰をしています。坪当たり1,500万円などという高額マンションもあるようです。これは実需ではない中国人を始めとした外国人の投資的な様相も強かったのです。地価の完全な底を見極めることは難しいですが、数年間は我慢することも重要です。本当にこの価値が妥当かどうかを観る目を養うということが重要です。70㎡の新築マンションが8,000万円を超えたところで、これは何かおかしいと思っても良いかなと思います。

（この記事はエヌピー通信社「税理士新聞」より引用したものです）

Let’s try　東京アプレイザル土地評価　実力判定テスト

【Ｑ４】　東京都内において、間口2.3ｍ、路地部分の長さが25ｍを超える面積170㎡の路地状敷地は標準的画地と比較して、その価値率は概ね60～70点（60～70％）である。

さて、この問題「正しい」・「誤り」のどちらでしょう。詳しい解答を希望される方はご連絡くださいませ（正解は次号に掲載します）。次回もお楽しみに！！

 

【前回Ｑ３の答え】　誤り

間口が1.6ｍであると建築確認が下りない土地である。確認不可だけの減価要因を－30～－50％程度と判断するので、当該地の価値率は25～35点（25～35％）程度と判断する。

いかがでしたか？　ご意見、質問等下記までお寄せください。