広大地判定業務（更正の請求）

平成29年度の税制改正により、財産評価基本通達の「広大地」は廃止され、新たに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されました。
しかし、この「地積規模の大きな宅地の評価」は「広大地」に比べて減額率が少なくなりました。とはいえ、「地積規模の大きな宅地の評価」も土地の評価額が減額されるので、有効な評価方法なのですが、2017年（平成29年）12月31日までの相続かつ、申告期限後5年以内（相続発生日から5年10ヵ月）のものについては「広大地」の適用が可能です。

1.広大地とは

「広大地」とは、その地域における標準的な宅地の面積に比べて著しく面積が広大な土地のことです。そして、『広大地評価』とは、相続税・贈与税の申告のときに面積の大きな土地について一定の要件を満たすと認められる場合に適用される税務上の評価の特例の一つであり、その面積の大きな土地が「広大地に該当するか否か」は、相続税・贈与税に大きな影響を及ぼします。すなわち、広大地と認められれば国税庁の定める計算方法で土地の評価が大幅に下がるので、節税効果が高いのです。このため、相続税・贈与税の申告において「その土地が『広大地』に該当するか」の判定は非常に重要です。

広大地について、国税庁は次のように定めています。

つまりは

• その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大であること
• 開発行為を行うとした場合、道路等の公共公益的施設用地の負担が必要であること
• マンション適地でないこと（戸建分譲が最有効使用であること）
• 既にマンション等の敷地用地として開発を了していないこと
• 大規模工場用地に該当しないこと

ということになります。

この国税庁の定義によると、通常の税務上の土地評価（財産評価基本通達による土地評価）とは違う、不動産の専門家としての視点をもって対象不動産を調査分析し、判定する必要があることが明らかです。そのため、多くの税理士先生が広大地評価の判断に迷ったり悩んだりしています。

2.著しく面積が広大とは何㎡のことか？

原則として、次に掲げる面積以上の宅地については、面積基準の要件を満たすものとします。ただし、近隣の地域の状況から、地域の標準的な土地の規模が以下の面積以上である場合については、当該地域の標準的な土地の面積を超える面積のものとします。

(1)市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域［※（２）に該当するものを除く。］

都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積

• 市街化区域 三大都市圏 ・・・ 500㎡
• 市街化区域 それ以外の地域 ・・・1,000㎡
• 非線引き都市計画区域及び準都市計画区域・・・3,000㎡

→ 三大都市圏についてはこちら

(2)非線引き都市計画区域及び準都市計画区域のうち、用途地域が定められている地域

市街化区域に準じた面積

3.広大地フローチャート

4.なぜ、還付請求できる場合があるのか？

税理士は、税金を扱う「税務の専門家」です。
不動産鑑定士は「不動産を鑑定する人」すなわち「不動産評価のプロ」です。

上記でもご説明したとおり、広大地判定は非常に難しい不動産（土地）の評価を行わなければいけません。本当に不動産に詳しい税理士の先生でなければ、広大地と判断することが困難であり、路線価評価で申告しているケースが多々あります。しかし、広大地として申告すれば相続税半分以下に減額できるケースも多々あるのです。また、資産税を業務にしていない場合、そもそも広大地という言葉を知らないケースもあります。

こういったことが原因で、一説によると「８割以上の方が高すぎる評価で申告している」とも言われています。

5.どれくらいの減額があるのか？

対象の土地が広大地と判定された場合、面積により減額率が変わります。最高で65％減額されることがあります。

6.いつまでに発生した相続に有効なのか？

先ほどもご説明しました通り、「広大地」の制度は2017年（平成29年）12月31日で廃止されました。
しかし、払いすぎた税金が戻ってくる「還付請求期間」があるため、一定の条件を満たすことにより、それ以降も有効となります。

その条件は、
「2017年（平成29年）12月31日までの相続かつ、申告期限後5年以内（相続発生日から5年10ヵ月以内）のもの」
です。

このような場合は広大地として判定された場合、税金が戻ってくるのです。

例えば、2017年（平成29年）10月1日に相続が発生したとします。
その場合の申告期限は10か月後の2018年（平成30年）8月1日となります。
※10か月後が「土日・祝日」などで、税務署が休みの場合は、申告期限が「土日・祝日」の翌日にずれます。

申告期限から5年間は「還付請求」が可能です。

＜注意＞
申告期限から5年を過ぎた場合、もし、広大地に該当する土地の場合でも還付請求はできなくなります。必ず期限内での申告をお勧めします。

7.過去に申告した土地は広大地になるか？

過去に土地の評価を行い、申告した案件でも「評価の見直し」をすることが可能です。
その場合、期間につきましては上記と同様「申告期限から5年以内」であれば還付請求をすることが可能です。

広大地の判定は非常に難易度が高く、不動産の専門家の知識は必須です。最近では、ご自身で申告した案件に対して他社が更正の請求をするケースがあります。その場合、納税者に対して、非常に高額な手数料が発生する可能性があります。また、その納税者から当初申告をした税理士の先生にその高額な手数料に対する損害賠償請求をされるケースも少なくありません。ですので、そのリスクを事前に回避するためにも、まずはご自身で申告した案件を見直してみてはいかがでしょうか。

8.豊富な実績と経験にもとづく東京アプレイザルの広大地判定

8-1.「広大地判定」の実例のご紹介

私ども東京アプレイザルは、平成16年の制度改正以来数多くの広大地判定業務を手がけており、これまでに累計約2,700件の広大地判定実績を有しております。東京国税局をはじめとする税務当局に対しても、「広大地の判定に関する意見書」の提出を通じてこれまでに広大地判定についての見解を表明しており、広大地判定の「勘どころ」に精通しております。

そのような豊富な経験と実績にもとづき、「広大地判定業務」を行っておりますので、「この土地は広大地に該当するかどうか」でお悩みのときはすぐご相談ください。まずは「広大地机上判定」により、無料でその土地の広大地適用の可能性についての当社見解をお伝えいたします。

→ 弊社で行った「広大地判定」の実例紹介はこちら

8-2.このような土地をどう判断しますか？

マンション適地か否かの判定

• 容積率は200％あるが、最寄り駅から徒歩15分かかる…
• 物件周辺は、戸建住宅が建ち並ぶが、容積率は200％ある…
• 接面道路の幅員が3mで、容積率は200％…

公共公益的施設用地（開発道路）の有無についての判定

• 標準的宅地面積は何㎡なのか…
• 対象地の奥行は25m程度だが開発道路は必要…
• 対象地の面積が面積基準（例えば、500㎡を下回る場合は…
  （ミニ分譲開発が多い地域か否かの判断）
• 路地状開発が一般的に行われているか、または、最有効使用の区画割りか…

その他の広大地判定

• 市街化調整区域内の宅地（雑種地）だが、広大地に該当する？
• 店舗、工場・倉庫、幼稚園などが建っているが、それが最有効使用かどうかの判断

（現に宅地として有効利用されているかの判断）

• 3階建以上のアパート（中高層集合住宅等）が建っているが、それが最有効使用かどうかの判断
• 「既に開発を了している」とはどのように解するか
• 借地権が付着している土地（底地）、または、借地権での広大地判断は？

9.もしかしたらこの土地は「広大地」になるのでは？

税理士の先生ご自身が過去に申告した土地が、「もしかして広大地になるのでは？」と思った場合、どのような土地でも『無料で概算評価』を行いますので、まずはお気軽にお問合せください。広大地判定約2,700件の実績を誇る当社の不動産鑑定士が「広大地」に該当するか否かをまずは無料で机上判定いたします。

9-1.正式依頼から「意見書」提出までの流れ

※実際に「広大地意見書」が必要な場合は費用が発生いたします。

9-2.「意見書」作業項目

• 現地調査（周辺利用の状況調査、現況道路幅員の調査など )
• 役所調査（道路調査、用途調査、開発要項の調査、埋蔵文化財包蔵地の調査）
• 土地利用計画図作成→公共公益地施設用地（道路等）の負担の有無

→ 『無料概算評価サービス』をご利用ください。

10.広大地よりも大きな評価減額が可能となるケース（土地）があります

広大地の評価は時価を表していません。あくまでも相続税申告のための一定の条件下で認められた、大きい土地の評価方法です。
一般的には不動産鑑定評価を用いた価格が時価と言われるわけですが、時価の概念は「不特定多数の当事者間における客観的な交換価値」です。この考え方は国税不服審判所や裁判所でも使われています。
つまり広大地評価は、納税者にとって選択できる財産評価の位置手法にしかすぎません。
財産評価基本通達を用いた評価額は、時価（適正価格）より下回っている場合もあれば、逆に上回っている場合もあります。当然、下回っている場合は納税者には不利にはなりません。

問題は上回っている場合です。

当社は、累計4,000件を超える不動産鑑定評価の実績があります。
過去行ってきた「広大地判定」についても「不動産鑑定評価」と比べて、どちらが納税者にとって有利か（適正な評価ができるか）を検討し、総合的に不動産の評価を行ってきました。
過去に「広大地」としてご相談いただいた案件につきまして、確かに広大地に該当する土地だったのですが、あえて広大地としなかったものあります。なぜなら「広大地」として申告するよりも「時価評価額」が低いため、納税者にとって有利となるからです。

例えば、下記のような土地では広大地評価より減額する可能性があります。

「多額の造成工事費が見込まれる急傾斜の宅地見込地」
「多額の造成工事費が見込まれる段差のある宅地見込地」
「純山林」