「土地の時価」を見きわめる
多くの税理士は不動産に詳しくないため、「土地の時価」を見きわめるのが困難です。そのため、安易に「路線価（＝相続税路線価）」による土地評価だけで相続税の申告を行っている事例が後を絶ちません。しかし、土地の「正しい時価」は、必ずしも路線価だけでは評価できず、「高過ぎる評価額」で申告してしまうリスクがあります。相続税の申告はわずか10ヶ月以内に提出するため、しっかりと評価額を検証しないまま申告書を提出している事例も数多く見受けられ、一説によると8割以上の方が高過ぎる評価で申告している、とも言われています。あなたの申告は大丈夫でしょうか？
「更正の請求」で払い過ぎた税金を取り戻すことが可能。
もし税金を払い過ぎてしまった場合、「更正の請求」という手続きで払い過ぎた税金を取り戻すことができます。これまでに東京アプレイザルが土地評価で支援させていただいた案件の中には、数百万円は言うに及ばず、数千万円単位で税額が還付された事例もたくさんあります。ただし、更正の請求は相続税の申告をしてから5年以内でなければ申請できません。手遅れにならないうちに、申告書の中身を再チェックしましょう。
土地評価の
難しさ
税務署からは
指摘がない
相続の専門性
相続税の申告において財産評価はとても重要です
特に、不動産（土地）の評価が税額に大きく影響しますので、慎重にその評価額を見きわめなければなりません。税法では財産評価は「時価」によるものとされていますが、相続が専門ではない税理士の先生方は、「路線価」そして「財産評価基本通達」の評価で申告を行っていることがほとんどと思われます。
適正な土地評価にはプロの判断を
しかし、土地の正しい時価は、路線価と通達だけでは対応し切れません。そのため、「高過ぎる評価」で申告してしまうリスクがあります。相続税の申告はわずか10ヶ月以内に提出するため、しっかりと評価額を検証しないまま申告書を提出している事例も数多く見受けられます。また、更正の請求を出したくとも、土地評価をどうするか判断に迷う場面も多々あることでしょう。そのようなとき、相続税申告に関する不動産鑑定評価・広大地判定に抜群の実績をもつ東京アプレイザルをぜひご活用ください。
お客様との信頼関係の構築に
人口減少、高齢化、空き家･空室の激増など、不動産業界を取り巻く環境はいっそう厳しくなっています。そのような時代にあっては、資産家・富裕層のお客様との関係強化や囲い込み戦略が欠かせません。そして、資産家のお客様においては相続税の申告で多額な税金を支払った方も多いものと思われます。そうした資産家のお客様に、「相続税を払い過ぎていませんか？」というアドバイスをすることで、お客様との信頼関係をさらに強固なものとしてください。
土地評価の判断をお手伝いします
そして、還付請求が認められそうか？この土地評価は高過ぎるのではないか？しかし、税務署はそれを認めてくれるだろうか？と、悩みはつきないことと思います。そのとき、相続税申告に関する不動産鑑定評価の経験豊富な東京アプレイザルがお手伝いします。
身近になった「相続税」の問題
いまや相続税は一握りの富裕層の問題ではなく、基礎控除の引き下げや控除額の縮減などにより誰にとっても身近な問題となりました。また、「人の死亡」という発生時期が不確定な事由によって多額の相続税を納めなければならず、マネープラン・ライフプランにおいても大きな障害となります。
相続税の過払いをしないために
クライアントに最適なライフプランを提案するためにも、相続税の負担を少しでも減らすことは重要です。そして、過去に支払った相続税が「過払い」になっている可能性をチェックして、もし過払いの事実が判明したならば早急に還付請求をすることが専門家の使命でもあります。相続税の過払いの大きな原因が高過ぎる土地評価であり、それを是正するためには相続税の申告における鑑定評価に長年の豊富な経験をもつ東京アプレイザルにぜひご相談ください。
測定結果
相続税還付の可能性は低いようです。
ご安心下さい。
測定結果
続税の還付請求は、相続税の申告から５年以内に行わなければなりません。万一、土地評価に誤りがあって過大な相続税を支払っていたとしても、５年を過ぎればそれを見直して国に対して還付請求するチャンスは永遠に失われてしまいます。とくに、土地評価は相続税の申告において誤り・過大評価がとても多いので、申告から５年以内であれば念のために土地評価を見直して、少ないチャンスを逃さないようにしましょう。
測定結果
相続税の税額に大きな影響があるのは「土地の評価」です。しかし、税理士は「税務の専門家」なので、必ずしも土地の評価には強くありません。それどころか、不動産のことがよくわからないのに相続税の申告を行っているケースもあります。正しい土地評価には、本来であれば税務に関する知識だけでなく不動産についての正しい知識と経験が必要です。この機会に、不動産の専門家である不動産鑑定士に土地評価の見直しを依頼すべきです。
測定結果
当初の申告を行った税理士は、相続（および相続税）には詳しくないかもしれません。相続税の申告には、税務に関する知識だけでなく民法（相続法）や不動産、銀行取引など幅広い分野の膨大な知識と経験が必要です。しかし、多くの場合税理士が一人でそれらすべてをカバーすることは困難です。そのため、すぐれた税理士や相続コンサルタントは、各分野にそれぞれ精通した専門家同士のネットワークを築いて、そのネットワークを活用して相続税の申告と相続手続きを行っています。その点、あなたが依頼した税理士はそうでない可能性があります。その場合、もしかしたら税金を払い過ぎているかもしれないので、急いで申告書の中身のチェックと土地評価の見直しをすべきです。
当初の相続税申告（＝当初申告）を依頼した税理士が相続に詳しい税理士なのか、よくわからないまま依頼していた
医師に内科、外科、小児科などの専門があるように、税理士にも専門分野、得意分野があります。税理士は全国に約7万6000人います（Ｈ29年5月）が、その中で本当に相続に詳しい税理士は一握りしかいません。なぜならば、1年間の相続税の申告件数は年間８万件程度なので、一人に1件あるかどうかなのです。したがって、多くの税理士はそもそも相続税の申告をやったことがないか、あるいは数年に一度しか申告する機会がないのです。そのため、相続に詳しい税理士とそうでない場合には土地評価にも大きな差異が生じる可能性が高く、もしかしたら過大な相続税を払ってしまったかもしれません。
このような税理士の申告は、内容の見直しをおすすめします。
当初申告のとき、税理士が詳しく申告書の内容について説明してくれなかった
相続に強い税理士であれば、税務署に提出する前に申告書の内容を分かりやすく丁寧に説明してくれるはずです。逆に自信がない税理士は、なるべく申告書の中身を説明せずに税務署に提出して、早く仕事を片付けようとするかも知れません。そのような税理士だったならば要チェックです。
そのような税理士だったならば申告内容は要チェックです。
当初申告のとき、税理士が土地評価のことを詳しく説明してくれなかった
土地評価は相続税の税額にもっとも影響が大きいので、その土地評価については本来ならば詳しく説明があるべきです。もし、申告する前の説明の中で、土地評価について一つ一つじっくりと丁寧に説明してもらえなかった場合には、その税理士が土地評価に自信がなく、なるべく簡略に説明して済ませようとした可能性があります。そのような税理士の土地評価は見直す必要があると思われます。
当初申告のとき、税理士にいろいろ質問しても要領を得ないことがあった
税理士は税に関する専門家ですから、税金のことは正しく適切に説明できなければなりません。しかし、相続税の申告に関わる場合には、税金のこと以外の相続についても幅広く正しい知識と経験を持っていないと、お客さまに分かりやすい説明が出来ないことが多いのです。要領を得ない回答をする税理士の場合、もしかすると相続についての知識・経験が不足しているのかもしれません。
このような税理士の申告は、内容の見直しをおすすめします。
そもそも税理士に質問しづらい雰囲気があった
「私は税金の専門家だから任せておけばいい」とか、「素人に説明しても相続税のことは難しくてわからない」などと、質問しづらい税理士も要注意です。そのような税理士は、お客さまのためを第一にして仕事をするのではなく、自分の意見や見識に偏った税務判断をしている可能性があります。別の専門家によるダブルチェックが必要です。
税理士は時々面談するだけで、ふだんの実務は会計事務所の職員が行っていた
相続税の申告には正しい知識と豊富な経験が必要です。会計事務所では、たとえば中小企業の会計・決算などについての実務は会計事務所職員が行うことが多いのですが、相続税の申告は専門資格者である税理士が主導的な立場で的確な判断と実務を行わなければなりません。職員まかせにしているような税理士では、その申告内容をもう一度見直すべきと思われます。
土地評価について、税理士以外の専門家の意見も聞いてみましょうというアドバイスがなかった
税理士は税務の専門家ですが、土地の専門家ではありません。そのため、土地評価について強い税理士はきわめて数が少ないのが実状です。その場合、誠実に業務を行う税理士であれば、土地評価について税理士とは別の専門家とも適宜相談して、正しい土地評価を行うことに努力しているはずです。税理士の判断のみで申告している場合には、見直しの必要があるかも知れません。
現地調査に税理士が立会ったかどうか不明である、あるいは現地調査自体をやらなかった可能性がある
土地評価においては、何をおいても「現地調査」が重要です。現地調査によってその土地をめぐる立地・環境・交通条件・日照・通風・地形・高低差など、あらゆる状況を調べ尽くさなければ正しい評価は出来ません。もし現地調査を会計事務所の職員任せにしていたり、あるいは地図や図面などの資料だけに頼って適切な現地調査をやっていない場合には、その土地評価の信頼性は大きく損なわれています。
このような税理士の土地評価は見直しをおすすめします。
他の税理士のセカンドオピニオンを聞きたいと思ったが、出来なかった
税務の専門家である税理士としては、お客さまがほかの税理士の意見、セカンドオピニオンを求めるのであればそれに適切に対応するべきであり、むしろお客さまの税務上のリスクを考えるならば積極的に賛成すべきです。もし、当初申告のときにほかの税理士のセカンドオピニオンを聞きたいと思ったのに、当初の税理士に気兼ねして聞くことが出来なかった場合には、ぜひ一度セカンドオピニオンを聞いて見るべきです。
不動産鑑定士など土地評価の専門家の意見を聞いてみたいと思ったが出来なかった
土地評価に関する唯一の国家資格が「不動産鑑定士」です。相続税の申告において、税務署が定める土地評価方法では過大な評価額となってしまい、本来のあるべき評価額とかけ離れた評価額で申告してしまった事例は数え切れません。そのような事態を避けるためには、不動産鑑定士による「適切な時価」の判断・意見を聞いてみるのがよいでしょう。
こちらも合わせてご利用くださいませ。
相続税の申告期限は10ヶ月
相続税の申告期限は亡くなった日の翌日から10ヶ月です。この限られた時間の中で、【財産調査・土地の評価・その他の財産評価・遺産分割協議・相続税の申告】を行わなければなりません。その時に、財産に占める割合が高い『土地の評価』を間違えていたら税金を払い過ぎているかもしれません。
『更正の請求』は申告期限から
5年以内に！
もし相続税を払い過ぎていたと気づいたときには、至急「更正の請求」を行います。更正の請求は納税者が税務当局に対して行使できる権利ですが、申告期限から５年以内に申立てしなければなりません。これを過ぎると払いすぎた相続税を取り戻せるチャンスを失います。相続税の申告期限をもう一度確認して、5年以内でしたらすぐご相談ください。
不動産鑑定の
プロフェッショナル
全国対応
相談無料
相続に強い
圧倒的な
不動産鑑定数
年間200講座以上
当初申告で「広大地」の評価を見落として
過大な相続税を支払っていた
土地の評価で見落とされがちなのが「広大地」の評価に関する特例です。この広大地特例とは、1,000m2以上（三大都市圏では500m2以上）の「広くて大きい土地」について、法や通達などの規定に定める要件を充たしている場合、その評価額を40％～65％減と、大幅に引き下げるものです。しかし、驚くことにこの「広大地の評価特例」を知らない税理士もいるのです。当社にご相談いただいた事案の中には、当初申告の税理士が広大地特例を使わなかったため、2億円も相続税を払い過ぎていたものがあります。幸い、この事案は更正の請求の期限内でしたので、当社が協力して別の税理士による還付請求を行い、無事に２億円を取り戻すことができました。
相続税が戻ってくる可能性はどれくらいあるのですか。
当初の申告内容によって可能性は様々ですが、過去の実績からしますと8割ほどの方が相続税の還付を受けられています。はじめのご相談で相続税申告書などの資料を見せていただければ、戻ってくる可能性が高いかどうかを判定してお知らせいたします。
相談するときに何を用意すればいいですか。
相続税の申告書と、不動産（土地）の状況がわかる資料をお持ちください。不動産の資料がお手元にない場合には、まず申告書があればけっこうです。東京アプレイザルでは不動産の概算評価システムによって迅速に対象不動産の概算評価額を算出し、申告の評価額と照合します。
東京アプレイザルが還付請求をすべて行うのですか。
いえ、「相続税の還付請求」は、国税通則法にもとづいて払い過ぎた税金を還付してもらう手続きですから、それ自体が「税理士業務」となります。当社が単独で行うことは出来ません。当社が土地・不動産の評価を徹底的に見直して、還付の可能性ありと見込まれる場合には税理士と当社がタッグを組んでの取り組みになります。
では、当初の申告とは別の税理士に頼むことになるのでしょうか。
税理士の先生については、お客様の要望に応じていろいろなパターンが可能です。最初の相続税申告を手がけた税理士先生と東京アプレイザルが協力して請求をすることも出来ます。一方で、相続に強い別の税理士に依頼したいという場合には、相続税・資産税に精通した税理士・会計事務所をご紹介することもできます。どちらでも可能ですのでご相談ください。
地方でも相談することは出来ますか。
はい、東京アプレイザルは全国各地で不動産の鑑定評価、広大地の判定業務を行っていますので地方のお客様でもご相談いただくことは可能です。
相談料はどれくらいかかりますか？
ご相談は無料です。ただし、遠隔地のお客様で出張を伴う場合等には実費その他が必要となる場合がありますのでおたずねください。
クライアント（納税者）と一緒に相談に行かなければいけませんか。
出来ましたら納税者様と専門家の方が一緒にご相談においでいただくのがよいのですが、納税者様のご了解があれば専門家の方のみでのご相談も承ります。
税務調査が入ったので申告書の内容はチェック済みだと思うのですが、そのような場合でも還付請求出来るのでしょうか。
税務調査は原則として財産隠しや過少申告など「税金が少な過ぎたのではないか」をチェックしていますので、土地の評価が過大だったとしてもそれを指摘して「あなたは税金を払い過ぎていますよ」と教えてくれることはほとんどありません。土地評価の見直しは税務調査の有無に関わらず実施する意義があります。
相続した土地をその後売却してしまったのですが、それでも還付請求出来ますか。
相続税は「相続開始時点」で被相続人が所有していた土地に課税されていますので、その後に売却した場合でも、亡くなった時点での評価を見直して過大な税金を支払っていたことが判明すれば還付請求することが出来ます。
