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土地評価実例集

2.特殊な画地の評価

6.過小宅地の評価 【実例1】過小宅地

所在地 東京都○○区
面 積 21m²(間口3m、奥行7m)
用途地域 近隣商業地域(建ペイ率80%、容積率200%)
価格時点 平成21年

■ポイント

間口が狭く、面積が小さい土地は、総額面から単価は高くなる傾向はあるものの、基準容積率を満足させる建物が建てられないことから、土地の利用価値は相当低くなる。

■評価

*近隣地域の標準的画地:幅員4m道路に面する画地規模100?の長方形の中間画地

近隣地域等の取引事例及び地価公示価格等から、標準的画地価格を650,000円/m²と査定。

→間口が狭く、面積が小さいことにより、容積率を満足させる建物が建てられないことによる土地の減価は、標準的画地に比べて、どのくらい土地の収益性が減少するかを査定し、その格差率を以って、土地の減価率とした。

a.標準的画地(100m²)の土地の収益価格:640,000円/m²
地上5階建て共同住宅の建築が可能

b.対象不動産(21m²)の土地の収益価格:290,000円/m²
地上3階建て建物(窓先空地の確保が困難なため共同住宅は不可)が限界

c.減価率の査定

a = 290,000円/m² = 45% 1-45%=55%


b 640,000円/m²

■解説

このような過小宅地は基準容積率等を満足させる建物が建てられないことから、標準的画地価格に比べ相当額の減価が生じている。間口狭小・奥行長大・地積過小等の個別的要因(減価要因)をそれぞれ加算して減価率を査定することも可能であるが、対象不動産は収益性が重視される近隣商業地域に存することから、標準的画地上及び対象不動産上それぞれに最有効使用の建物を建築し、それを賃貸に供することを想定して土地の収益価格を求め、両者の格差率を対象不動産の土地の減価率として評価を行いました。
このような過小宅地は、標準的画地価格に比べて概ね40~50%程度は価値が低いと考えていいと思います。ご参考までに、これを路線価評価で行うと、

ご参考:
路線価480,000円/m²×0.95(奥行価格補正率)=456,000円/m²
456,000円/m²×0.90(間口狭小補正率)×1.00(奥行長大補正率)=410,400円/m²
410,400円/m²×21m²=8,618,400円

となります。路線価評価においては、過小宅地の利用価値の低下による減価は反映されておらず、実際の鑑定評価額(適正時価)よりも高くなってしまいます。

東京アプレイザル物語

斎藤紀明が斬る

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