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市街化調整区域の土地調査業務

ご案内

市街化調整区域は、都市計画法上、市街化を抑制すべき区域と定められていますが、条件によっては広大地の適用も可能です。また、市街化調整区域は農地法とも密接に絡むため、調査の仕方を間違えると評価に直接影響してしまいます。当社が不動産評価の観点から市街化調整区域内の土地(宅地、雑種地)の調査を行います。

市街化調整区域内宅地の調査及び評価

■ポイント

  • 戸建開発が可能(広大地に該当する)かの調査
  • 倍率評価(固定資産税評価額×宅地の評価倍率)が時価を適正に反映しているか
  • 画地調整が必要な土地か否かの調査

1.倍率評価

基本的に倍率評価の基礎となる「固定資産税評価額」にすべての当該宅地の価格形成要因(画地調整)が織り込まれているため、
固定資産税評価額 × 宅地の評価倍率
で評価することとなります。

2.別途画地調整を検討すべき場合

当該宅地の「固定資産税評価額」に、財産評価基本通達で規定されている画地調整項目(特に原価項目)が織り込まれていない場合もあるので、このような場合は近傍宅地価格を正面路線価として画地調整を行います。
一筆の土地に複数の貸家が存する場合等評価単位を別とした場合の画地調整がなされていない場合も同様です。

下記宅地の評価単位が同じだったら → 別途画地調整

【倍率評価の限界?】

上図ような標準的な宅地aに比し著しく広大な宅地fにつき、市街化調整区域の行政的条件ゆえに、宅地分譲ができない場合は、相続税評価においても「広大地評価」が不可となります。
実際の市場では、単価ベースでは、「標準宅地>広大な宅地」であることはほぼ明らかですが、通達では適正に評価できないという限界があります。
このような場合には適正な納税のためにも鑑定評価等を検討すべきと思われます。

【取引事例比較法―鑑定評価の―手法】

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法です。この手法による試算価格を比準価格といいます。

【取引事例比較法・相続税評価・固定資産税評価】

市街化調整区域内の雑種地の調査及び評価

■ポイント

  • 相続時点において新たに建物が建てられるか(行政的要因)
  • 農地など~宅地の間のどの辺にあるか(土地そのものの物理的要因)

1.雑種地の評価方法

「雑種地」と表現される土地の現況は、農地に近いものからほぼ宅地にあたるものまで幅広いことから、対象地の地質・地盤、周辺地域宅地化の程度等を勘案して、宅地化の難易度を検討します。

2.市街化調整区域に関連する都市計画法など

(1)都市計画法
  第29条要旨市街化調整区域で一定のもの以外の開発行為は都道府県知事の許可を受けなければならない。
第34条要旨市街化調整区域の開発行為は次のいずれかに該当しなければ許可してはならない。
1号日用品店舗
9号ガソリンスタンドなど沿道サービス施設
11号条例指定区域
(2)条例
 都市計画法を土台としつつ、各地方自治体で「○○市市街化調整区域にかかる開発行為の許可基準に関する条例」などの条例を定めているが、内容が各行政で全く異なる。区域を指定している行政、区域は指定せず要件を列挙している行政、登記簿地目が宅地であることが前提条件となっている行政や、地目の要件は設けていない行政などがあります。

3.役所調査

(1)農業委員会にて
 登記地目が「田」「畑」のように農地であるが、現況は駐車場として利用しているなどの「雑種地」の場合には、農地転用許可の可能性、現状回復義務履行の要否を確認します。さらに、転用許可が出る場合には、どのような用途(住宅地?駐車場?資材置場?)で農地転用許可が出るのかも重要です。
(2)固定資産税課にて
 1.雑種地の程度の確認
雑種地の程度の判断に当たっては、固定資産税単価(宅地単価に近いか、農地単価に近いか)のほか、固定資産税課での聞き取り調査が役に立ちます。
 2.近傍宅地単価、近傍畑単価等の確認
評価倍率表には「雑種地」は掲載されていないので、田や畑の農地価格又は宅地価格が評価のスタートとなります。そのため近傍田価格、近傍畑価格又は近傍宅地価格の教示を受けなければなりません。
近傍価格の教示を受ける際の注意点は次のとおり。
・評価替えは3年ごと(平成21年、平成24年、平成27年)+時点修正 → 相続年の確認
・状況類似地区にある近傍価格であること(≠距離が近い)

(3)開発担当課にて
 市区町村役場の宅地課等、土木事務所、建設事務所等で対象地に建物建築が可能であるか、つまり都市計画法34条又は同条に関連する条例に該当するかを聴取します。建築可否の判断は、県道府県条例・市場例等によるため、効率よく窓口担当者から聴取します。
また、条例は頻繁に改正されることも多いため、評価時点(相続開始日)を明確に捉え、その時点の条例等を聴取しなければなりません。

4.農地に近い雑種地の評価(農地比準)

{(近傍農地価格 × 農地倍率) + 造成費 } × 地積 = 相続税評価額

5.宅地に近い雑種地の評価(宅地比準)

近傍宅地価格 × 宅地倍率 × 画地調整率(※1) × しんしゃく割合(※2)

- 造成費 = 相続税評価額

(※1) 開発可能であり、かつ、他の要件を満たせば「広大地補正率」の適用が可能
(※2)しんしゃく割合(減価割合)

一般住宅等も可(都計法34条11号、条例指定区域)又は一般に売買・・・0%
日用品店舗・沿道サービス施設等限定された用途は可(同条9号など)・・・30%
開発不可・・・50%

市街化調整区域内の雑種地の評価フローチャート

6.貸し付けられている雑種地

賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして評価した価額から、賃借権の価額等の価額を控除した金額によって評価します。

【財産評価基本通86(注意抜粋)】

賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして評価した価額から、賃借権の価額又は地上権の価額を控除した金額によって評価します。

【財産評価基本通達逐次解説より】

例えば、ゴルフ場用地については、通常、賃借人がゴルフ場としての造成工事を行っています。このような場合に、ゴルフ場用地として造成された後の価額を基として貸し付けられている雑種地の価額を評価すると、造成費相当額だけ高くなっている雑種地の価額から賃借権の価額を控除することとなり、不合理な結果となります。
そこで、本項の(注)書では、このような場合には、雑種地の自用地価額を、造成工事が行われていないものとして近傍の土地の価額から比準して求め、その価額を基として賃借権等の価額を計算し、先に求めた自用地価額から、賃借権等の価額を控除して評価することとしています。

(貸宅地・借宅地権の場合)

(山林や原野を貸し付けて、借手が造成の後雑種地となった場合)

東京アプレイザル物語

斎藤紀明が斬る

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