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[月いちコラム]芳賀則人の言いたい放題!

No.299【地価や家賃は安い方が良い】2020.08.01

「地価や家賃は安い方が良い」というと、不動産業界や不動産オーナー富裕層などから叱られるかもしれませんが、かれこれ20年以上前からこの説を唱えていました。これは私や会社が不動産を保有していない僻みも多少あるかもしれません(とはいえ10数年前にバブル時に買ったマンション等を損切りした経験はあります)。もし、ビルやアパートをたくさん持っていればこんな呑気なことをいっているヒマはありません。しかし、如何せん、持っていないので、むしろ借り手の立場から物を言えるのです。何もない状態になれば家賃の高さに大いに気づかされます。家賃は会社やお店の経営にとってはコストそのものです。

よく家賃は売り上げの何%程度が適正なのかが議論されます。経営学の基本でいえば、概ね10%程度というのが正解です。おそらく15%を超えると危険水域ではないでしょうか。これを例示すると月額売り上げ500万円のレストランがあるとします。25日間稼働として平均日販20万円です。家賃は月額50万円程度に抑えたいところです。しかし、このコロナ禍で売り上げが40%ダウンの300万円になったとします。50万円の家賃では倒産の危機に瀕します。オーナーの給料の減額と場合によっては従業員の解雇の可能性も出てきます。だからといって、大家さんは30万円に下げてくれるかどうかは不透明です。しかし、交渉する余地は十分あるはずです。というのは、今はどんな業種でもこの箱で300万円の収入しか見込めない場合は大家も30万円に下げざるを得ないでしょう。これらの現象がすぐには波及しないとしてもじわじわと進んで行くでしょう。

地価は経済学的には家賃(地代)との相関関係にあるので、家賃が下がれば地価が下がります。このことは、投資家目線でいえば期待利回りが上がることになります。利回りが上がるというのはリスクの裏返しであり、元本価格(収益価格)が下がることになります。とはいえ、住宅仕様の家賃がすぐに下がるということではありません。これを賃料の遅行性といいます。それでもコロナ禍が長引けば、多くの企業業績に悪影響が及び、サラリーマンの給料やボーナスが下がることが予想されます。現実にボーナスカットの大会社も出始めています。こうなれば住宅系の家賃ですら下げの波及は避けられません。10万円の家賃が9万円、8万円になることもあり得ます。収入が減少すれば入居者確保のために大家としても家賃を下げる必要に迫られます。

地価が安くなければ、生活を守るためにマイホームの夢も叶いません。5000万円の物件が4000万円になればみんなが欲しくなります。

「地価や家賃は安い方がみな幸せになれる」・・・と思います。

 

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