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[月いちコラム]芳賀則人の言いたい放題!

No.272「地積規模の大きな宅地」シリーズその12018.05.07

平成29年度税制改正により、平成16年度より適用されていた広大地の評価が廃止されました。これにより平成30年1月1日以降の相続からは三大都市圏500㎡以上、それ以外の地域では1000㎡以上の土地につき「地積規模の大きな宅地」という表現に変わり評価方法も大幅に変更(広大地よりは減額が縮減、つまり評価は上がることになる)されることになりました。下記は国税庁から出された通達改正の趣旨です。通達改正

確かに広大地よりは評価が上がることになりますが、広大地の精神は受け継がれています。それが次の文章です。

① 戸建住宅用地としての分割分譲に伴う潰れ地の負担による減価(詳細は省略)
② 戸建住宅用地としての分割分譲に伴う工事・整備費用等の負担による減価(詳細省略)
③ 開発業者の事業収益・事業リスク等の負担による減価(詳細省略)

つまり、大規模な土地を開発するときには戸建分譲住宅を開発することを念頭におき、それらに要する造成費用や潰れ地を控除するという考え方を踏襲したわけです。

ここは拙著「実例でわかる・広大地評価」(清文社刊)に収められた文章を引用します。

広大地が認められる根拠とは

そもそも、広大地に認められれば何故こんな大きな減額が認められるのでしょうか。素朴な疑問です。これを理解するためには不動産鑑定(土地)評価の原理・原則を知る必要があります。ここでは一般的な住宅地(高度商業地やビル用地などは除く)の評価とします。

鑑定の基本は、まず評価対象となる土地(これを対象不動産といいます)が属する地域の標準的な画地の価格を算出します。この標準的な画地の面積を100㎡とします。地方の方にとっては、100㎡なんて小さすぎて土地ではない、と思う方がいるかもしれませんが、東京圏での一般的な建売住宅の敷地面積は100㎡程度です。

広大地図1

この土地上に自宅を建てるのが通常です。この価格が仮に1㎡当たり30万円とします(1坪だと約100万円)。総額は30万円×100㎡=3000万円となります。

 

では、これよりやや大きい300㎡の土地があります。

広大地図2

この土地の評価はどのようになるでしょうか。

300㎡の土地を一般の人が買うのはかなり稀なことです(ただし、富裕層が住む邸宅が建ち並ぶ地域ではないとは言えませんが)。このような土地を購入する人(市場参加者という)は、可能性としては80~90%の確率で不動産業者が購入し、これを細かく区画割りして建売用地としてエンドユーザーに売ることになります。

 

3分割して使う

広大地図3

そうすると、B地とC地は路地状敷地となり標準的な画地Aよりも15~20%程度の減価要因が生じす(間口が狭い、形状が劣るなどの要因)。つまり、不動産業者は300㎡の土地を図1の土地と比べて単価ベースではそれなりの減額した価格で買う必要があります。業者にとってこの土地を買うのは仕入れだからです。

買う価格は30万円×80%×300㎡=7200万円程度になると推定されます。

 

※この考え方が「広大地」及び「地積規模の大きな宅地」を評価する上での基本です。

 

 

来月につづく。444

東京アプレイザル物語

斎藤紀明が斬る

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